Mieszkańcy mają prawo do spokoju we własnym domu, a goście do bezpiecznego pobytu. Hałas, imprezy, zniszczenia czy brak możliwości szybkiej reakcji wymagają skutecznych rozwiązań.

Rynek najmu krótkoterminowego potrzebuje jasnych zasad

Mieszkańcy mają prawo do spokoju we własnym domu, a goście do bezpiecznego pobytu. Hałas, imprezy, zniszczenia czy brak możliwości szybkiej reakcji wymagają skutecznych rozwiązań.

Dlatego popieramy uporządkowanie rynku i jego profesjonalizację: obowiązkowy rejestr, skuteczną kontrolę, walkę z szarą strefą, jasne standardy oraz odpowiedzialność za naruszenia.

Chcemy regulacji, która rzeczywiście rozwiązuje te problemy. W obecnym projekcie są jednak rozwiązania, które mogą działać dokładnie odwrotnie, oraz luki, które mogą osłabić skuteczność całego systemu. Oto najważniejsze z nich.

Dziesięć warunków skutecznej regulacji najmu krótkoterminowego

1. Rejestr musi skutecznie ograniczać szarą strefę – teraz ma ją tylko rejestrować

Unia Europejska zobowiązała Polskę do uporządkowania rynku najmu krótkoterminowego, wskazując jeden z kluczowych celów nowych regulacji: ograniczenie szarej strefy poprzez utworzenie centralnego rejestru obiektów. Każdy legalnie działający obiekt ma zostać do niego wpisany i otrzymać indywidualny numer, którym musi posługiwać się w ofertach noclegowych.

Projekt ustawy nie przesądza jednoznacznie, że regularne i zorganizowane świadczenie usług krótkoterminowego zakwaterowania powinno być prowadzone i rozliczane jako działalność gospodarcza. W efekcie ta sama usługa nadal może być świadczona na dwóch różnych zasadach – jako działalność gospodarcza albo deklarowana jako najem prywatny (co oznacza płacenie przez wynajmujących VAT od importu usług w Irlandii lub Holandii, niepłacenie składek ZUS i podatków VAT i PIT należnych od przedsiębiorców). Celem regulacji powinno być ograniczenie szarej strefy wśród osób, które regularnie świadczą usługi zakwaterowania, ale rozliczają je jako usługi najmu. Inaczej powinien być traktowany wyłącznie incydentalny wynajem lokalu na nocleg – tj. jako działalność nierejestrowana w zakresie zakwaterowania.

Jest jeszcze druga luka. Projekt nie przesądza jednoznacznie, że numer z rejestru musi znaleźć się w każdej ofercie – również zamieszczanej poza platformami rezerwacyjnymi. Noclegi nadal będzie więc można oferować np. przez serwisy ogłoszeniowe, media społecznościowe czy własną stronę bez numeru rejestracyjnego.

Ta różnica w sposobie prowadzenia i rozliczania tej samej usługi oznacza konkretne straty dla państwa i samorządów. Według analizy opartej na danych zebranych przez KS Ingresos dla PSWK tylko 61 zbadanych gmin traci z tego powodu 29,3 mln zł rocznie na niepobieraniu właściwej stawki podatku od nieruchomości. Straty Skarbu Państwa z tytułu VAT oraz PIT/CIT związane z szarą strefą oszacowano na blisko 991 mln zł rocznie.

Rejestr powinien być narzędziem do ograniczenia tych strat. W obecnym kształcie pozostawia jednak możliwość działania na różnych zasadach i oferowania noclegów poza szczelnym systemem kontroli.

Warto podkreślić, że gość korzystający z najmu krótkoterminowego oferowanego przez osobę prywatną, która nie działa jako przedsiębiorca, nie ma takiej samej ochrony konsumenckiej jak klient firmy. W praktyce oznacza to, że jeśli nocleg okaże się niezgodny z ofertą, pojawi się problem ze zwrotem pieniędzy albo spór o warunki rezerwacji, trudniej mu będzie korzystać z uprawnień przewidzianych dla konsumentów.

Poprawka: Przesądzić, że regularne świadczenie usług krótkoterminowego zakwaterowania wymaga rozliczania przychodów, jako przychodów z działalności gospodarczej, oraz wprowadzić obowiązek podawania numeru rejestracyjnego w każdej ofercie – niezależnie od miejsca i sposobu jej publikacji. Dane z rejestru powinny umożliwiać też skuteczną kontrolę z tytułu poboru należnych podatków i opłat.

2. Zgłoszenie naruszenia przez operatora nie może działać na jego niekorzyść

Projekt przewiduje, że trzy interwencje służb w ciągu pół roku mogą prowadzić do wykreślenia obiektu z rejestru.

Problem w tym, że wiąże konsekwencje z liczbą interwencji, a nie wyłącznie z potwierdzonymi naruszeniami. Nie trzeba więc udowodnić, że doszło do złamania prawa czy regulaminu. Wystarczy, że pod wskazany adres kilka razy przyjedzie patrol.

Co więcej, do limitu może zostać zaliczona również interwencja podjęta na wniosek samego operatora najmu krótkoterminowego, który próbuje przerwać np. imprezę i ochronić sąsiadów przed hałasem.

Operator, który sam wzywa policję, żeby rozwiązać problem, może w ten sposób działać na własną niekorzyść.

Poprawka: Podstawą sankcji powinno być wyłącznie formalnie potwierdzone naruszenia art. 51 kodeksu wykroczeń (zakończone mandatem lub skierowaniem wniosku o ukaranie do sądu), a nie samo zgłoszenie lub przyjazd patrolu. Interwencje inicjowane przez operatora nie powinny być liczone do tego limitu.

3. Rejestracji obiektów musi towarzyszyć identyfikacja gości

Projekt tworzy rejestr obiektów i nakłada nowe obowiązki na operatorów, ale nie rozwiązuje jednego z podstawowych problemów: ustalenia, kto faktycznie korzysta z lokalu.

Rezerwacja może zostać dokonana na fałszywe dane, a operator nie otrzymuje systemowego narzędzia pozwalającego potwierdzić tożsamość osób nocujących w obiekcie.

Państwo chce wiedzieć, kto prowadzi obiekt, ale nadal nie zapewnia możliwości ustalenia, kto w nim nocuje.

Poprawka: Przywrócenie obowiązku meldunkowego w usługach hotelarskich i stworzenie prostego, państwowego system elektronicznego meldowania się gości pozwalającego ustalić tożsamość osób korzystających z noclegu – na wzór chorwackiego systemu eVisitor.

4. Operatorzy najmu krótkoterminowego muszą dostać narzędzia do zapewnienia spokoju sąsiadom – w tym do skutecznego egzekwowania kar za łamanie regulaminu pobytu!

Projekt ustawy nakłada na operatora przedstawienie regulaminu pobytu gości, jednak nie daje mu narzędzi do jego egzekwowania, przez co idea regulaminu pozostanie martwa.

Jedna osoba rezerwuje lokal, ale korzystać z niego może kilkoro gości. Jeśli ktoś z tej grupy złamie regulamin – zniszczy mieszkanie czy urządzi imprezę, rezerwujący nie poniesie żadnej odpowiedzialności. Wystarczy, że stwierdzi, że to nie on dopuścił się naruszenia i nie wie kto to zrobił.

Za szkody lub łamanie regulaminu w lokalu może nie odpowiedzieć ani osoba rezerwująca, ani ich faktyczny sprawca w efekcie dochodzenie roszczeń staje się niemożliwe.

Poprawka: Wprowadzić odpowiedzialność materialną osoby rezerwującej za szkody i naruszenia regulaminu spowodowane przez wszystkie osoby, którym umożliwiła korzystanie z lokalu.

5. Lokal wpisany do rejestru musi spełniać minimalne standardy higieny

Projekt tworzy rejestr, kontrole i kary, ale nie określa podstawowych standardów higieny. Obiekt może więc znaleźć się w państwowym rejestrze, mimo że nie obowiązują go jasne zasady dotyczące prania pościeli i ręczników ani przygotowania lokalu między kolejnymi pobytami.

Państwo będzie potrafiło sprawdzić numer obiektu w rejestrze, ale nie wymaga standardu, który dla gościa jest znacznie bardziej podstawowy: czystej pościeli i ręczników.

Skoro najem krótkoterminowy jest usługą zakwaterowania, minimalny poziom higieny powinien obowiązywać każdego, kto ją świadczy – niezależnie od rodzaju obiektu.

Poprawka: Wprowadzić jednolite minimalne standardy higieny dla wszystkich obiektów krótkoterminowego zakwaterowania, obejmujące umowę z pralnią na profesjonalne pranie i maglowanie pościeli i ręczników.

6. Wymagania przeciwpożarowe muszą być jasne i dawać czas na dostosowanie obiektów

Projekt nakłada na operatora obowiązek oświadczenia (pod groźbą odpowiedzialności karnej oraz kary finansowej do 50 tys. zł), że obiekt spełnia wymagania przeciwpożarowe. Problem w tym, że szczegółowy katalog tych wymagań nie został jeszcze określony.

W praktyce przedsiębiorca ma więc złożyć oświadczenie dotyczące standardów, których treści jeszcze nie zna. Projekt nie daje też realnego czasu na dostosowanie obiektu po ich ogłoszeniu. Najpierw trzeba będzie oświadczyć, że obiekt spełnia wymogi. Dopiero później ma się okazać, jakie one są.

Poprawka: Nowe obowiązki przeciwpożarowe powinny wejść w życie dopiero po opublikowaniu jednoznacznego katalogu wymagań i po upływie odpowiedniego okresu na dostosowanie obiektów.

7. Należy poprawić błędy redakcyjne które powodują wzajemną sprzeczność przepisów przejściowych dotyczących ochrony przeciwpożarowej

Projektowane przepisy przejściowe są ze sobą sprzeczne i nie pozwalają jednoznacznie ustalić, od kiedy mają obowiązywać nowe wymagania przeciwpożarowe.

Z jednej strony dla części istniejących budynków przewidziano okres na dostosowanie się do 1 stycznia 2030 r. Z drugiej strony nowe obiekty mają spełniać wymagania od razu, choć ich szczegółowy zakres nie będzie jeszcze znany.

Dodatkowo projekt wprowadza progi, od których zależy zakres obowiązków przeciwpożarowych – m.in. liczbę 6 lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy w jednym budynku oraz wysokość 25 m nad poziomem terenu, na której mogą być położone te lokale. Problem w tym, że przepisy przejściowe nie odnoszą się do tych progów w sposób jednoznaczny.

W efekcie z obecnego brzmienia projektu może wynikać, że progi 6 lokali i 25 m zaczną mieć zastosowanie już od dnia wejścia ustawy w życie, mimo że szczegółowe wymagania przeciwpożarowe nie będą jeszcze znane.

Poprawka: przepisy powinny jasno wskazywać, jakie wymagania obowiązują od razu, jakie później i jaki czas mają właściciele oraz operatorzy na dostosowanie obiektów.

8. Ograniczenia najmu wprowadzane przez gminy muszą opierać się na jasnych kryteriach i danych

Projekt daje samorządom możliwość ograniczenia najmu krótkoterminowego na określonym obszarze, ale nie wprowadza jasnych i jednolitych kryteriów podejmowania takich decyzji.

Nie wiadomo więc, jaka koncentracja obiektów uzasadnia wprowadzenie ograniczeń, jaka skala udokumentowanych uciążliwości powinna być ich podstawą ani jakie dane powinny stanowić podstawę decyzji. Tak daleko idące ograniczenie legalnej działalności powinno opierać się na mierzalnych i jednakowych zasadach.

Warto w tym kontekście zwrócić uwagę na kierunek wskazany przez Komisję Europejską w Akcie w sprawie przystępnych cenowo mieszkań (AHA). Zgodnie z jego założeniami ograniczenia najmu krótkoterminowego powinny być oparte na danych oraz poprzedzone wykazaniem rzeczywistego wpływu tej działalności na lokalną dostępność lub przystępność cenową mieszkań. Stosowane środki powinny być ukierunkowane, konieczne i proporcjonalne, a przed ich wprowadzeniem należy ocenić, czy mniej restrykcyjne rozwiązania nie byłyby równie skuteczne. 

Komisja Europejska uważa ponadto, że w odniesieniu do najmu krótkoterminowego przed wprowadzeniem ograniczeń należy wykazać znaczący negatywny wpływ tej działalności na rynek mieszkaniowy w odpowiednio długim okresie, a podejmowane działania powinny respektować pewność prawa, uzasadnione oczekiwania oraz odpowiednie rozwiązania przejściowe.

Skoro również europejskie ramy zakładają konieczność wykazania realnego problemu i proporcjonalności ingerencji, polskie przepisy nie powinny pozostawiać możliwości wprowadzania daleko idących ograniczeń bez równie jasnych przesłanek.

Warto dodać też, że część samorządów opowiada się przeciw rządowym propozycjom domagając się ustalenia stref z systemem licencji dla określonej liczby obiektów, przy zachowaniu praw nabytych już zarejestrowanych obiektów. Taki system nie niszczyłby tkanki gospodarczej miasta i nie likwidowałby miejsc pracy związanych z turystyką (restauracje, pralnie, usługi taksówkowe itd.) a pozwalałby na ograniczenie rozwoju usług najmu krótkoterminowego na danym obszarze.

Poprawka: Wprowadzić minimalne ustawowe kryteria podejmowania decyzji przez gminy, w tym system wyznaczania stref z maksymalną dopuszczalną liczbą wpisów do CWTON, przy zachowaniu praw nabytych przez już zarejestrowane obiekty. Decyzje powinny opierać się na danych i analizie skutków, być poprzedzone konsultacjami oraz wykazywać, że wprowadzane ograniczenia są proporcjonalne do skali lokalnego problemu.

9. Zakaz najmu musi być reakcją na udokumentowane uciążliwości, a nie na obawę ich wystąpienia.

Projekt pozwala wspólnocie czy spółdzielni zakazać świadczenia usług krótkoterminowego zakwaterowania w budynku, nawet jeśli wcześniej nie stwierdzono naruszeń związanych z konkretnym lokalem. Wspólnoty powinny mieć możliwość skutecznego reagowania na rzeczywiste uciążliwości. Tak daleko idąca decyzja powinna jednak opierać się na udokumentowanych problemach, a nie wyłącznie na obawie, że mogą one wystąpić w przyszłości

Zakaz może więc mieć charakter prewencyjny – nie musi być reakcją na hałas, imprezy, skargi mieszkańców czy inne udokumentowane problemy związane z działalnością konkretnego obiektu. Można więc ograniczyć legalną działalność nie dlatego, że powoduje uciążliwości, ale dlatego, że takie uciążliwości mogą pojawić się w przyszłości.

Poprawka: Uchwała powinna opierać się na określonych w ustawie przesłankach i udokumentowanych problemach. Właściciel i operator powinni wcześniej otrzymać możliwość podjęcia działań naprawczych. Ewentualny zakaz powinien obowiązywać przez określony czas, np. rok, a następnie podlegać ponownej ocenie.

10. Ustawa musi przewidywać obowiązek oceny skuteczności nowych przepisów

Projekt wprowadza rejestr, nowe obowiązki, sankcje oraz możliwość ograniczania działalności, ale nie przewiduje obowiązku okresowej oceny skutków nowych przepisów.

Nie będzie więc wiadomo, czy zmniejszyła się szara strefa, czy spadła liczba uciążliwych zdarzeń ani czy część działalności po prostu przeniosła się poza platformy objęte systemem.

Tymczasem dane z rejestru, platform i samorządów pozwalają to mierzyć.

Ustawa nakłada na przedsiębiorców nowe obowiązki, ale na państwo nie nakłada obowiązku sprawdzenia, czy regulacja osiągnęła swój cel.

Poprawka: Wprowadzić obowiązek okresowej oceny skutków regulacji, obejmującej m.in. liczbę zarejestrowanych obiektów, skalę działalności poza systemem, liczbę potwierdzonych naruszeń oraz liczbę i przyczyny decyzji ograniczających działalność i ich skutki dla lokalnej gospodarki.

_________________________________________________________________________

Postulujemy o profesjonalizację rynku najmu krótkoterminowego: bez anonimowych gości, bez podmiotów poza kontrolą i bez pobłażania dla uciążliwych zachowań. Nowe prawo powinno trafiać w rzeczywistych sprawców, a nie w tych, którzy problemom zapobiegają i na nie reagują.