Ministerstwo Finansów zgłosiło się do nas z pytaniami doprecyzowującymi w związku z wprowadzeniem przez państwo Polskie unijnej dyrektywy VIDA. Poniżej odpowiedzi na pytania i nasze stanowisko.
Stanowisko Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego w sprawie implementacji dyrektywy ViDA w Polsce
W odpowiedzi na pismo z 26 października 2026 roku, dotyczące prac legislacyjnych nad implementacją przepisów dyrektywy Rady (UE) 2025/516 (tzw. dyrektywy ViDA), Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego pragnie wyrazić pełne poparcie dla wprowadzenia tej dyrektywy w Polsce.
Zgodnie z obowiązującym prawem tzw. najem krótkoterminowy jest usługą hotelarską w rozumieniu ustawy o usługach hotelarskich (…) oraz w rozumieniu klasyfikacji PKWiU oraz PKD (kod 55.20 zakwaterowanie). Nie jest natomiast usługą najmu, podnajmu i dzierżawy, dla której zastosowanie ma kod PKD 68.20. Zgodnie z przesłaną do Państwa 1 września 2024 roku opinią prawną, przygotowaną przez kancelarię Sołtysiński, Kawecki & Szlęzak, przychody z tzw. najmu krótkoterminowego powinny być rozliczane jako przychody z działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług hotelarskich.
Stosowane do tej pory przez Ministerstwo Finansów podejście, które pozwala osobom prywatnym na rozliczanie przychodów z krótkoterminowych usług zakwaterowania jako przychodów z najmu, podnajmu i dzierżawy, generuje rażące nierówności rynkowe.
Doprowadziło to do sytuacji, w której osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, stanowią 60% rynku najmu krótkoterminowego. To nieuczciwa konkurencja dla podmiotów, które zgodnie z obowiązującym prawem założyły działalność gospodarczą, zatrudniają pracowników, płacą składki ZUS i deklarują przychody z usług zakwaterowania (PKD 55.20). Podmioty te są obciążone pełnymi kosztami fiskalnymi, podczas gdy podmioty prywatne pozostają poza tym systemem. Dotyczy to również podatku VAT od przychodu. Oznacza to, że pozbawione obciążeń osoby fizyczne wystawiają swoje oferty znacznie taniej niż zarejestrowani przedsiębiorcy, którzy muszą do swoich usług doliczyć koszt danin publiczno-prawnych, w tym podatek VAT.
Wprowadzenie modelu „uznanego dostawcy” (deemed supplier), w którym portale rezerwacyjne będą zobowiązane do poboru i rozliczenia pełnego podatku VAT od całej wartości świadczonej usługi, skutecznie zlikwiduje tę lukę.
Jednocześnie pragniemy wskazać, że dopuszczamy możliwość skorzystania przez Polskę z opcji wyłączenia z tego reżimu małych przedsiębiorców legalnie korzystających ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Nasz postulat reformy wymierzony jest w szarą strefę tworzoną przez osoby prywatne, które w sposób ciągły i zorganizowany świadczą usługi zakwaterowania za pośrednictwem platform rezerwacyjnych z pominięciem rejestracji firmy. Pozostawienie dotychczasowych zasad rozliczeń dla zweryfikowanych, legalnie działających małych przedsiębiorców korzystających ze zwolnienia podmiotowego nie zaburzy celów dyrektywy, o ile platformy skutecznie przejmą obowiązek podatkowy od osób fizycznych nieprowadzących działalności.
Jednocześnie zwracam uwagę na inny aspekt związany z podatkiem VAT dotyczący prowadzenia usług najmu krótkoterminowego przez osoby prywatne za pośrednictwem platform rezerwacyjnych. W przypadku podatku VAT od ich prowizji dla przedsiębiorców stosowana jest zasada „reverse charge” i podatek od importu usług jest rozliczany w Polsce. Natomiast w przypadku osób prywatnych portale tej zasady nie stosują tylko naliczają i odprowadzają podatek VAT od swojej prowizji w krajach będących ich siedzibą w UE.
Odpowiedzi na pytania zawarte w piśmie z 26 października 2026 r.
Odnosząc się do pytań zawartych w piśmie, poniżej przedstawiam posiadane przez nas informacje:
- Jaka jest szacunkowa wartość rynku usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych w Polsce?
Według analizy rynku ofert najmu krótkoterminowego przygotowana przez KS Ingresos na zlecenie PSWK w 2024 roku, ofertowanych było 79 110 obiektów. Szacujemy, że obecnie może być dostępnych do 10 tysięcy obiektów więcej.
Do tych statystyk używamy liczby ofert na portalu Airbnb, gdzie każdy obiekt musi mieć swoją własna ofertę (nie można ich łączyć), w przeciwieństwie do portalu Booking.com gdzie kilka obiektów może funkcjonować pod jednym numerem oferty.
Przyjmując, że średni generowany przychód roczny z obiektu wynosi 78 000 zł (6500 zł miesięcznie), całkowita wartość tego rynku oscylowała w 2024 roku wokół 6 170 580 000 zł przychodu. Obecnie może to być kwota 7 miliardów złotych.
- Jaką szacunkowo część tego rynku stanowią krótkoterminowe najmy lokali mieszkalnych z wykorzystaniem pośrednika/operatora interfejsu elektronicznego?
Jesteśmy w stanie analizować dane dostępne wyłącznie na portalach rezerwacyjnych. Liczba ofert publikowanych na portalach reklamowych (np. OLX), mediach społecznościowych, własnych stronach www lub wyłącznie na nośnikach fizycznych jest dla nas niemożliwa do oszacowania. Liczymy na to, że projektowana zmiana ustawy o usługach hotelarskich zmieni ten stan rzeczy. Będzie to możliwe, jeśli zostaną do niej wprowadzone postulowane przez nas poprawki wymagające podawania numeru z CWTON w każdym rodzaju oferty usług noclegowych, nie tylko tych na portalach rezerwacyjnych.
- Ile szacunkowo podmiotów działa na rynku usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych w Polsce oraz jaka część z tych podmiotów korzysta w swojej działalności z pośrednictwa operatorów interfejsów elektronicznych?
Te dane również są niemożliwe do ustalenia po naszej stronie. Ministerstwo Finansów dysponuje natomiast danymi przekazywanymi przez portale rezerwacyjne od 2023 roku zgodnie z dyrektywą DAC7. Jesteście Państwo w stanie sprawdzić liczbę podmiotów gospodarczych i osób prywatnych czerpiących dochody z najmu krótkoterminowego za pośrednictwem platform. My szacujemy, że poza portalami rezerwacyjnymi funkcjonuje jedynie około 10%-15% ofert najmu krótkoterminowego.
- Ile szacunkowo podmiotów świadczy w Polsce usługi pośrednictwa w zakresie krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych z wykorzystaniem interfejsu elektronicznego (np. platformy, aplikacji)? Uprzejmie prosimy o wskazanie znanych Państwu podmiotów świadczących takie usługi.
Za zdecydowanie najwięcej rezerwacji na rynku najmu krótkoterminowego odpowiada główny pośrednik Booking.com. Na drugim miejscu pod względem liczby rezerwacji jest portal Airbnb. Są to dwa podmioty, które zdominowały rynek pośrednictwa w Polsce. Na dużo mniejsza skalę działają w Polsce portale takie jak Expedia Group (w tym portal Vrbo), Noclegi.pl czy Slowhop.
- Czy w opinii Stowarzyszenia sposób świadczenia usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych, tj. za pośrednictwem platform internetowych lub aplikacji albo bez pośrednictwa takich platform, powoduje na polskim rynku zakłócenie konkurencji?
Problemem jest nie sposób świadczenia usług a dopuszczanie do rozliczania usług krótkotrwałego najmu lokali mieszkalnych (czyli usług zakwaterowania), jako usługi najmu, podnajmu i dzierżawy. W takich przypadkach dochodzi nie tylko do zakłócenia uczciwej konkurencji ale również do braku ochrony gościa prawem konsumenckim.
Coraz większym problemem staje się oferowanie tych usług przez portale ogłoszeniowe np. Olx czy social media; gdzie znajdziemy wiele ofert z podaniem jedynie numeru telefonu i wskazaniem wyłącznie gotówkowej formy rozliczenia. Wskazywać to może na oferowanie usług zakwaterowania całkowicie poza systemem fiskalnym. Niestety polska ustawa wprowadzająca dyrektywę DAC7 (ustawa o wymianie informacji podatkowych z innymi państwami) nie uwzględniła obowiązku raportowania danych przez portale reklamowe w zakresie podmiotów oferujących usługi zakwaterowania. Przypomnę, że PSWK wnioskowało o takie rozwiązanie w ramach konsultacji projektu.
Potwierdzamy, że obecna asymetria prawno-podatkowa drastycznie zakłóca konkurencję. Legalnie działający przedsiębiorcy świadczący usługi zakwaterowania przegrywają walkę cenową o klienta, ponieważ koszty danin publiczno-prawnych są zdecydowanie wyższe ze względu na konieczność odprowadzania składek ZUS i podatków, których osoby prywatne unikają. Implementacja dyrektywy ViDA zagwarantuje, że ten sam rodzaj usługi (zakwaterowanie PKD 55.20) oferowany przez osoby prywatne deklarujące świadczenie usługi najmu (PKD 68.20) będzie opodatkowany w takiej samej wysokości jak usługi świadczone przez legalnie działające podmioty gospodarcze deklarujące świadczenie usługi zakwaterowania PKD 55.20.
- Czy Stowarzyszenie dysponuje danymi, analizami, opiniami wskazującymi na występowanie zakłóceń konkurencji na rynku usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych? Jeżeli tak, to uprzejmie prosimy o przesłanie takich materiałów.
Takie dane i analizy były przesłane do Ministerstwa Finansów przez Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców 31 marca 2025 roku wraz z ponagleniem o odpowiedź na nasze pismo z 1 września 2024 roku.