Wysłaliśmy do Marszałkini Senatu RP Małgorzaty Kidawy Błońskiej pismo, z naszym stanowiskiem dotyczącym wadliwego projektu zmian w ustawie o Usługach hotelarskich. Poniżej pełna treść pisma.
Szanowna Pani
Małgorzata Kidawa- Błońska
Marszałek Senatu Rzeczypospolitej Polskiej
Kluczowe propozycje zmian do projektu ustawy o najmie krótkoterminowym
Szanowna Pani Marszałek,
w związku z rozpoczęciem prac nad ustawą o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw, w Senacie, pragnę w imieniu Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, przekazać propozycje poprawek, które zagwarantują realizację celów tej zmiany ustawy.
Projekt ustawy ma uporządkować rynek najmu krótkoterminowego i wprowadzić zasady chroniące mieszkańców, gości oraz legalnie działających przedsiębiorców. Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK), reprezentujące profesjonalnych operatorów usług krótkoterminowego zakwaterowania, od lat zabiegało o regulację rynku.
Zależy nam jednak, aby nowe przepisy rzeczywiście likwidowały szarą strefę, pozwalały egzekwować odpowiedzialność za naruszenia i opierały ograniczenia działalności na jasnych, możliwych do zweryfikowania przesłankach.
- Kłopotliwy gość może pozostać bezkarny
Projekt wprowadza rejestr obiektu i operatora, ale nie daje skutecznego narzędzia do ustalenia, kto faktycznie nocuje w obiekcie i nie daje narzędzi do karania kłopotliwych gości za naruszenia regulaminu (w tym tzw. ciszy nocnej) czy dewastacje obiektu.
Dlatego potrzebne są następujące rozwiązania:
- solidarna ze sprawcą odpowiedzialność osoby rezerwującej za szkody wyrządzone w obiekcie– jest niezbędna aby zlikwidować bezkarność uciążliwych gości organizujących np. imprezy w obiektach najmu krótkoterminowego. Wykorzystują oni luki prawne do unikania odpowiedzialności. Obecnie, gdy nie da się ustalić, która osoba z grupy gości spowodowała szkodę prokuratura odmawia wszczęcia śledztwa, a sądy oddalają pozwy. Aby zapobiec bezkarności problemowych gości do ustawy o usługach hotelarskich powinien zostać dodany przepis wprowadzający solidarną odpowiedzialność osoby rezerwującej i faktycznego sprawcy szkody;
- identyfikacja osób korzystających z noclegu – aby można było ustalić, kto rzeczywiście przebywał w lokalu, PSWK postuluje przywrócenie obowiązku meldunkowego w usługach. To rozwiązanie popierane jest zarówno przez samorządy, organizacje hotelarskie jak i turystyczne. Może służyć do faktycznego realizowania tzw. Lex Kamilek oraz wzmocnić bezpieczeństwo Państwa.
- możliwość karania za zakłócanie ciszy nocnej – samorządy powinny otrzymać możliwość określenia czym jest i w jakich godzinach obowiązuje cisza nocna na danym obszarze, aby operatorzy obiektów najmu krótkoterminowego mogli karać gości łamiących regulamin w tym zakresie. Projekt nakłada na operatora obowiązek posiadania regulaminu obiektu, w którym określone będą godziny ciszy nocnej. Przy obecnym stanie prawnym, gdy pojęcie „ciszy nocnej” nie jest nigdzie zdefiniowane, nie będzie mógł jednak karać gości za to naruszenie. Będzie więc to martwy przepis i niepotrzebny wymóg;
- nakaz monitorowania poziomu hałasu – obowiązek montażu czujnika hałasu w każdym obiekcie najmu krótkoterminowego i całodobowego monitorowania przekroczeń ustalonych poziomów dźwięku jest najprostszym narzędziem do weryfikowania łamanie „ciszy nocnej”. Tego typu obowiązek został już wprowadzony w wielu krajach Europy i Świata m.in. w części USA i Hiszpanii.
- możliwości wezwania policji przez operatora – według obecnej praktyki pracy Policji, łamanie Art. 51 Kodeksu Wykroczeń (zakłócanie porządku publicznego, w tym spoczynku nocnego) staje się wykroczeniem dopiero w chwili, gdy to zakłócanie jest zgłoszone przez stałego mieszkańca budynku. Zgłoszenie nie jest przyjmowane od operatora najmu krótkoterminowego gdyż jego pracownicy nie są stałymi mieszkańcami więc wg. Policji zakłócanie porządku publicznego w danym budynku nie może im przeszkadzać, w tym nie zakłóca ich spoczynku nocnego. W związku z takim podejściem Policji (od czego zdarzają się wyjątki stosowane przez niektóre komendy) nie jest możliwe prewencyjne działanie operatora najmu krótkoterminowego, który chciałby wezwać Policję po otrzymaniu np. informacji z czujników hałasu o znacznych przekroczeniach ustawionych poziomów hałasu i zapobiec uciążliwości przebywających w obiekcie gości wobec stałych mieszkańców budynku.
- karanie operatora za inicjatywę wezwanie Policji – według projektowanego przepisu, wezwanie Policji przez operatora najmu krótkoterminowego do łamania Art. 51 KW („ciszy nocnej”) przez gości jego obiektu będzie działało na jego niekorzyść. Jeśli uda mu się wezwać Policję do uspokojenia jego gości lub do asysty przy ich usuwaniu z obiektu to będzie się to liczyło do szykowanego limitu 3 interwencji na pół roku, po których straci on wpis do ewidencji obiektów. Należałoby doprecyzować, że interwencje Policji podjęte z inicjatywy samego operatora nie będą liczone się do limitu 3 interwencji na pół roku.
- niepotwierdzone interwencje Policji będą traktowane równorzędnie z niepotwierdzonymi – projekt ustawy nie precyzuje, że wykreślenie obiektu z ewidencji będzie następstwem wyłącznie potwierdzonych interwencji Policji. Można spodziewać się więc wzywania Policji bezpodstawnie, aby w notatkach pozostawała jedynie informacja o wezwaniu patrolu. Konsekwencje dla operatora powinny wynikać wyłącznie z potwierdzonego naruszenia art. 51 Kodeksu Wykroczeń, a nie tylko podjętej interwencji zakończonej bez żadnych sankcji dla gości obiektu. Do limitu powinny być wliczane wyłącznie interwencje zakończonego mandatem lub skierowaniem wniosku o ukaranie do sądu z art. 51 KW.
- Centralny rejestr bez dodatkowych narzędzi nie zlikwiduje szarej strefy
Podstawowym wymaganiem rozporządzenia UE, który stoi za powstaniem omawianego projektu zmiany ustawy, jest likwidacja szarej strefy w usługach najmu krótkoterminowego. W polskiej rzeczywistości prawnej samo stworzenia centralnego rejestru i wymaganie podawania numeru wpis w ofertach usług noclegowych nie spełni tego wymagania. Nie przesądza bowiem, w jaki sposób działalność ma być rozliczana podatkowo. Regularne świadczenie usług zakwaterowania trzeba wyraźnie oddzielić od usługi najmu długoterminowego dla potrzeb podatkowych.
Obecnie Minister Finansów dopuszcza rozliczanie przychodów z usług najmu krótkoterminowego ryczałtem od najmu prywatnego, pomimo tego, że jest to usługa hotelarska. Projekt ustawy, pomimo tego, że doprecyzowuje definicje ustawowe nie zmienia prawa podatkowego. Wypowiedzi przedstawicieli Ministerstwa Finansów wskazują, że nadal regularnie świadczone usługi najmu krótkoterminowego (PKD 55.20) będzie można deklarować jako usługę najmu (68.20). Powoduje to znaczne uszczuplenie dochodów Skarbu Państwa (szacujemy ją na niemal 1 miliard złotych rocznie), Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i gmin. Dodatkowo osoby działające w ten sposób płaca część należnego podatku VAT w Irlandii i Holandii gdzie odprowadzany jest on automatycznie przez portale rezerwacyjne.
PSWK postuluje ustalenie równych zasad dla regularnie świadczących usługi najmu krótkoterminowego:
– koniec z rozliczaniem usługi zakwaterowania jako usługi najmu – wyłączenie obiektów najmu krótkoterminowego wpisanych do ewidencji CWTON z ryczałtu przewidzianego dla wynajmu nieruchomości. Wymagałoby to zmiany art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. d ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.
– numer z CWTON w każdej ofercie – obowiązek umieszczania numeru z rejestru CWTON w każdej ofercie na każdym rodzaju portalu internetowego oraz ofertach na nośnikach fizycznych
- Najpierw zebranie danych, potem jasne wymagania przeciwpożarowe, potem dopiero obowiązek ich spełnienia
Twórcy ustawy, zgodnie z argumentacją MSWiA, uznali że w lokalach wykorzystywanych na najem krótkoterminowy istnieje wyższe zagrożenie pożarem niż w lokalach zamieszkałych przez najemców długoterminowych czy stałych mieszkańców. Na pytanie o faktyczne statystyki Komendant Główny Państwowej Straży Pożarnej odpowiedział PSWK, że nie są gromadzone dane pozwalające określić liczbę pożarów w obiektach najmu krótkoterminowego. Jest to więc niepotwierdzone założenie, a nie teza oparta na faktach.
Projekt przewiduje ponadto szczególne zasady dla budynków, w których na najem krótkoterminowy przeznaczono więcej niż 6 lokali, łączna liczba miejsc noclegowych przekracza 30, a lokale znajdują się wyżej niż 25 metrów nad poziomem terenu. Straż Pożarna nie dysponuje danymi, pozwalającymi na uzasadnienie takich limitów. Po przekroczeniu któregoś z tych parametrów mają obowiązywać inne wymagania przeciwpożarowe.
Problem w tym, że prace nad ich opracowaniem jeszcze się nie rozpoczęły, a zapisy projektu ustawy wprowadzają ich wymagalność od razu po wejściu w życie ustawy. Dodatkowo operator będzie musiał oświadczyć, pod groźbą odpowiedzialności karnej i kary do 50 tys. zł, że spełnia nieistniejące wymagania przeciwpożarowe.
Najpierw powinny zostać zebrane dane, opracowane i opublikowane wymagania, a następnie zapewniony odpowiedni czas na dostosowanie obiektów, a dopiero potem wprowadzona ich wymagalność. Obecnie mamy do czynienia z całkowitym odwróceniem tej kolejności.
- Zakazy wprowadzane przez mieszkańców powinny być uzasadnione i czasowe
PSWK respektuje prawo mieszkańców do eliminowania ze swojego sąsiedztwa uciążliwych obiektów najmu krótkoterminowego. Obawiając się jednak podejmowania uchwał na podstawie doniesień prasowych, a nie realnie zaistniałych problemów, uważamy, że ustawa powinna umożliwiać przyjmowanie uchwał o zakazie prowadzenia usług najmu krótkoterminowego wyłącznie na podstawie twardych przesłanek. Co najmniej roczna historia działalności obiektu w budynku oraz obiektywne dowody uciążliwości, takie jak uzasadnione interwencje Policji; gwarantowałyby, że zakazy będą nakładane wyłącznie na podmioty rażąco naruszające zasady współżycia społecznego. Chroniłoby to rzetelnych przedsiębiorców i właścicieli dbających o porządek i spokój w swoich obiektach.
Dodatkowo, wprowadzenie rocznego okresu ważności uchwały (kadencyjności) zapobiega wiecznemu zamrożeniu przy zmieniającej się strukturze właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych, która ulega ciągłym zmianom. Sztywny zakaz bezterminowy mógłby po kilkunastu miesiącach reprezentować wolę osób, które już w budynku nie mieszkają. Obowiązek ponawiania uchwały co 12 miesięcy zmusi zarządy do realnej i aktualnej oceny czy zakaz w danym miejscu jest nadal potrzebny i uzasadniony.
- Należy zadbać o zgodność ustawy z prawem UE
Duży niepokój o zgodność z prawem UE rodzą szykowane przepisy przeciwpożarowe (niepoparte danymi), te dotyczące zakazów przyjmowanych przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe oraz stref bez najmu krótkoterminowego, jakie bez konkretnych przesłanek będą mogły wprowadzać rady gmin.
Dyrektywa usługowa wymaga, aby ograniczenia działalności usługowej, w tym najmu krótkoterminowego, były uzasadnione, konieczne i proporcjonalne oraz nie wykraczały poza to, co niezbędne do osiągnięcia celu.
Podobne podejście przyjmuje przedstawiony we wrześniu 2026 roku przez Komisję Europejską projekt Affordable Housing Act. W przypadku ograniczeń najmu krótkoterminowego uzasadnianych sytuacją mieszkaniową wymaga on wykazania, że najem krótkoterminowy przez co najmniej trzy lata miał istotny negatywny wpływ na dostępność lub przystępność cenową mieszkań, oraz że mniej restrykcyjne rozwiązania nie byłyby równie skuteczne.
PSWK popiera regulację rynku. Chcemy, aby nowe przepisy rozwiązywały konkretne problemy: ograniczały anonimowość gości i szarą strefę, pozwalały skutecznie egzekwować odpowiedzialność oraz opierały wprowadzane ograniczenia działalności wyłącznie na faktach i danych, a nie na wyobrażeniach o nich.
Z wyrazami szacunku
Grzegorz Żurawski
prezes zarządu
Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego