PSWK od lat opowiada się za uregulowaniem rynku najmu krótkoterminowego i konsekwentnie o takie przepisy zabiega.
Projekt przyjęty przez Sejm 8 października nie realizuje ani naszych najważniejszych postulatów, ani podstawowego celu unijnego rozporządzenia STR, którym jest ograniczenie szarej strefy. Ustawa wprowadza rejestr, ale nie zmienia zasad, które dziś pozwalają części rynku działać poza pełnymi obowiązkami podatkowymi i gospodarczymi. W efekcie szara strefa nie zniknie – stanie się po prostu widoczna w ewidencji.
Zamiast narzędzi, które pozwoliłyby realnie uporządkować rynek i egzekwować odpowiedzialność, wprowadza się szereg nowych obowiązków i ograniczeń. Część z nich nie jest oparta na danych ani na jasno wykazanej skali problemu, lecz na arbitralnie przyjętych założeniach.
Szara strefa będzie nadal działać
Projekt nie rozwiązuje problemu nierównych zasad rozliczania najmu krótkoterminowego. Osoby prywatne prowadzące regularnie taką działalność nadal będą mogły rozliczać ją inaczej niż profesjonalni operatorzy i hotele. W praktyce oznacza to, że część należnych podatków – m.in. VAT od usług świadczonych przez zagraniczne platformy rezerwacyjne – nadal będzie trafiać do Irlandii i Holandii, gdzie mają one swoje siedziby. Budżet państwa i samorządy wciąż będą więc tracić setki milionów złotych rocznie, a legalnie działający przedsiębiorcy będą konkurować z podmiotami, które nie ponoszą takich samych obciążeń publicznoprawnych.
Źródłem problemu jest niejednoznaczne podejście Ministerstwa Finansów. Z jednej strony najem krótkoterminowy jest traktowany jako usługa hotelarska, z drugiej – dopuszcza się jego rozliczanie jak zwykłego najmu. Proponowaliśmy zmiany w przepisach podatkowych, które usuwałyby tę sprzeczność, ale nie zostały one uwzględnione.
Projekt nie przesądza też wystarczająco jasno, że numer z nowego rejestru powinien znaleźć się w każdej ofercie noclegu, niezależnie od tego, gdzie jest ona publikowana. Powinien być obowiązkowy nie tylko na platformach rezerwacyjnych, ale również w serwisach ogłoszeniowych, mediach społecznościowych, na własnych stronach internetowych czy nawet na tablicach i plakatach przy obiekcie.
Prawnicy zwracają uwagę, że ten obowiązek nie został zapisany dostatecznie precyzyjnie. To rodzi ryzyko, że część ofert nadal będzie funkcjonowała całkowicie poza systemem – bez numeru rejestracyjnego, poza platformami i bez realnej kontroli. W efekcie ustawa może zarejestrować część szarej strefy, ale nie zlikwiduje tej, która działa całkowicie poza oficjalnym obiegiem.
Zakazy dla lokali zamiast narzędzi wobec uciążliwych gości
W czasie prac nad ustawą dużo mówiono o ochronie spokoju mieszkańców sąsiadujących z lokalami najmu krótkoterminowego. PSWK od początku mówi dokładnie to samo: mieszkańcy mają prawo do spokoju, a operatorzy powinni mieć realne narzędzia, żeby reagować na uciążliwych gości, dyscyplinować ich i w razie potrzeby usuwać z obiektu.
Problem w tym, że ustawa takich narzędzi nie daje. Nie zmienia też sytuacji, w której gość może mieć poczucie, że jego zachowanie nie pociągnie za sobą realnych konsekwencji.
Zamiast tego projekt daje wspólnotom, spółdzielniom i gminom możliwość wprowadzania zakazów i ograniczeń dotyczących samych lokali.
A przecież to nie mieszkanie zakłóca spokój sąsiadów, tylko czasem robią to przebywający w nim goście.
Za zachowanie gości powinien odpowiadać operator. Ale żeby mógł rzeczywiście tę odpowiedzialność ponosić, musi mieć narzędzia do działania. PSWK od dawna proponuje rozwiązania, które pozwalałyby skuteczniej identyfikować osoby korzystające z noclegu, egzekwować odpowiedzialność za szkody i reagować na naruszenia porządku.
Narzędzia dla operatorów, które naprawdę mogą chronić spokój sąsiadów
Jeżeli operator ma odpowiadać za zachowanie gości, musi dostać narzędzia, które pozwolą mu reagować zanim problem przeniesie się na sąsiadów. Od dawna proponujemy pięć takich rozwiązań.
- Czujniki hałasu
W każdym obiekcie powinien działać czujnik, który informuje operatora o przekroczeniu ustalonego poziomu hałasu. Dzięki temu można zareagować od razu, zanim impreza stanie się problemem dla całego budynku. Takie rozwiązania są już stosowane m.in. w Hiszpanii i USA. - Odpowiedzialność osoby rezerwującej
Osoba, która rezerwuje lokal dla grupy, powinna odpowiadać solidarnie ze sprawcą szkody lub naruszenia regulaminu. Dziś, jeżeli nie da się ustalić, która osoba z grupy zniszczyła lokal, dochodzenie odpowiedzialności jest niemożliwe. W efekcie sprawca pozostaje bezkarny. - Możliwość realnego egzekwowania ciszy nocnej
Projekt wymaga od operatora posiadania regulaminu z określonymi godzinami ciszy nocnej. Problem w tym, że samo pojęcie ciszy nocnej nie jest dziś jasno zdefiniowane w przepisach. Chcemy, aby gminy określały jej godziny w uchwale. Wtedy naruszenie takich zasad można byłoby rzeczywiście egzekwować karami z regulaminu. - Identyfikacja gości
Chcemy przywrócenia obowiązku meldunkowego w usługach noclegowych. Dziś operator często wie tylko, kto dokonał rezerwacji, ale nie ma pewności, kto faktycznie przebywa w lokalu. Ma to znaczenie nie tylko przy dochodzeniu roszczeń za szkody, ale również z punktu widzenia bezpieczeństwa Państwa i obowiązków związanych z ochroną małoletnich, a nawet właściwym rozliczaniem opłaty miejscowej. Ten postulat zgłaszamy wspólnie ze środowiskiem hotelarzy. Chcemy przywrócenia obowiązku meldunkowego w usługach noclegowych. Dziś operator często wie tylko, kto dokonał rezerwacji, ale nie ma pewności, kto faktycznie przebywa w lokalu. Ma to znaczenie nie tylko przy dochodzeniu roszczeń za szkody, ale również z punktu widzenia bezpieczeństwa Państwa i obowiązków związanych z ochroną małoletnich, a nawet właściwym rozliczaniem opłaty miejscowej. Ten postulat zgłaszamy wspólnie ze środowiskiem hotelarzy. - Możliwość skutecznego wezwania policji
Operator powinien móc zareagować zanim uciążliwi goście zaczną przeszkadzać sąsiadom. Dziś zdarza się, że Policja odmawia interwencji po zgłoszeniu pracownika operatora, ponieważ nie jest on mieszkańcem budynku i sam nie jest osobą, której zakłócono spokój. W praktyce oznacza to, że operator musi czekać, aż zareaguje któryś z sąsiadów.
Jeżeli naprawdę chcemy chronić mieszkańców, trzeba dać operatorom narzędzia do reagowania na konkretne zachowania gości. Same zakazy dotyczące lokali tego problemu nie rozwiążą.
Strefy z licencjami zamiast całkowitych zakazów
Projekt daje gminom możliwość tworzenia stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub zakazany. Problem w tym, że sposób sformułowania tych przepisów budzi wątpliwości także po stronie samorządów. Tak szerokie możliwości wprowadzania wyjątków i wyłączeń mogą prowadzić do niejasnych, uznaniowych decyzji, sporów z właścicielami lokali i kolejnych konfliktów w budynkach mieszkalnych.
Dlatego proponujemy inne rozwiązanie: system licencyjny. Gmina mogłaby wyznaczyć obszar, na którym obowiązywałaby określona liczba licencji na najem krótkoterminowy. Liczba ta nie powinna być niższa niż liczba legalnie działających obiektów zarejestrowanych na danym terenie w momencie wejścia nowych zasad w życie.
Takie rozwiązanie pozwalałoby ograniczać dalszy wzrost liczby obiektów tam, gdzie jest ich za dużo, ale bez zamykania już działających obiektów i bez naruszania praw nabytych ich właścicieli.
To ważne także dlatego, że całkowity zakaz w jednej części miasta nie musi rozwiązać problemu. Może jedynie przenieść ruch turystyczny do sąsiednich dzielnic, które nie są przygotowane na tak duży wzrost liczby gości. Z kolei obszar objęty zakazem może stracić część przychodów, z których korzystają restauracje, sklepy, transport i inne lokalne usługi. Tak właśnie stało się ostatnio w Budapeszcie.
System licencyjny daje gminie realne narzędzie do kontrolowania skali najmu krótkoterminowego, ale pozwala robić to w sposób bardziej przewidywalny i proporcjonalny niż całkowity zakaz.
Co istotne, ten kierunek ma zwolenników także poza branżą najmu krótkoterminowego (zabiegają o niego gminy i ruchy miejskie), bo pozwala zatrzymać niekontrolowany wzrost liczby obiektów w konkretnych częściach miasta bez wywoływania gwałtownego efektu „przenoszenia problemu” gdzie indziej.
Skoro można regulować liczbę obiektów i jednocześnie chronić prawa już działających przedsiębiorców, warto wykorzystać takie rozwiązanie zamiast sięgać od razu po zakazy.
Nieznane wymagania ppoż. oparte na braku danych
Zależy nam na tym, aby nowe regulacje wynikały z danych i rzeczywistej skali problemu. Tymczasem przepisy przeciwpożarowe dotyczące najmu krótkoterminowego zostały oparte na założeniu, że w takich lokalach ryzyko pożaru jest większe niż w mieszkaniach zajmowanych przez właścicieli czy najemców długoterminowych.
Problem w tym, że nie ma dziś danych, które pozwalałyby tę tezę potwierdzić. Sprawdziliśmy to u źródła. Komendant Główny Państwowej Straży Pożarnej poinformował nas, że nie prowadzi statystyk pozwalających wyodrębnić pożary w lokalach najmu krótkoterminowego znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Nie wiadomo więc, czy w takich obiektach rzeczywiście dochodzi do pożarów częściej niż w innych mieszkaniach i domach.
Tym bardziej zasadne jest pytanie, na jakiej podstawie przyjęto konkretne limity: 6 lokali w budynku, 30 miejsc noclegowych i wysokość 25 metrów. Po ich przekroczeniu mają obowiązywać ostrzejsze wymagania przeciwpożarowe, ale nie pokazano danych, z których wynikałoby, że właśnie w tych punktach ryzyko istotnie rośnie.
Do tego dochodzi problem z przepisami przejściowymi. W obecnym brzmieniu ustawy nowe wymagania mogą zacząć obowiązywać praktycznie od razu, choć nie został jeszcze nawet powołany zespół, który ma się zająć ich opracowaniem.
W efekcie przedsiębiorcy i inwestorzy mają przygotowywać się do wymagań, których treści jeszcze nie znają. Najpierw powinny powstać jasne standardy, potem odpowiedni czas na dostosowanie obiektów, a dopiero na końcu obowiązek ich spełnienia.
Limit interwencji Policji wymaga poprawki
Projekt przewiduje, że po trzech interwencjach Policji w ciągu pół roku obiekt może zostać wykreślony z rejestru. To bardzo dotkliwa sankcja, tymczasem nie ma danych pokazujących, jak często do takich interwencji rzeczywiście dochodzi w lokalach najmu krótkoterminowego. Policja nie prowadzi statystyk pozwalających to ustalić.
Problemem jest też sama konstrukcja przepisu. Do limitu może zostać zaliczona również interwencja podjęta po wezwaniu operatora, który próbuje przerwać imprezę, uspokoić gości i ochronić sąsiadów przed hałasem. W efekcie osoba, która reaguje na problem, może działać na własną niekorzyść.
Co więcej, projekt nie wymaga, aby interwencja zakończyła się mandatem albo skierowaniem wniosku o ukaranie do sądu. Do limitu może więc zostać wliczone samo wezwanie patrolu, nawet jeśli nie potwierdzono żadnego naruszenia.
Do limitu powinny być wliczane wyłącznie potwierdzone naruszenia prawa, a interwencje zgłaszane przez samego operatora nie powinny działać na jego niekorzyść.
Odpowiedzialność karna za wymagania, których jeszcze nie ma
Nowa ustawa wymaga, aby przy wpisie obiektu do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych operator złożył oświadczenie, że obiekt spełnia wymagania przeciwpożarowe oraz minimalne wymagania dotyczące wyposażenia obiektu.
Problem w tym, że żadne z wymagań nie zostały jeszcze określone. Mimo to oświadczenie będzie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za podanie nieprawdy.
Dotyczy to również minimalnych wymagań dotyczących wyposażenia dla obiektów najmu krótkoterminowego. Ministerstwo Sportu i Turystyki nie przygotowało dotąd ich katalogu, choć PSWK przekazało własną propozycję takich standardów już blisko dwa lata temu i wielokrotnie wracało do tego tematu podczas konsultacji i spotkań.
Podobnie jest z wymaganiami przeciwpożarowymi. Ich pełny zakres ma dopiero zostać opracowany, a operator już teraz ma oświadczyć, że je spełnia.
W praktyce przedsiębiorca będzie więc zobowiązany do potwierdzenia zgodności z wymaganiami, których treści jeszcze nie zna. Trudno też oczekiwać, by gmina mogła skutecznie kontrolować spełnianie warunków, które nie zostały jeszcze określone.
Najpierw powinny zostać opublikowane wymagania, a dopiero potem można żądać oświadczeń o ich spełnianiu.
Teraz czas na Senat
Ta ustawa zawiera wiele niejasności i błędów, które wciąż można poprawić. Tymczasem debatę publiczną zdominował przede wszystkim temat zakazów najmu krótkoterminowego wprowadzanych przez wspólnoty i spółdzielnie. To ważny wątek, ale nie jedyny.
W ustawie pozostają też przepisy dotyczące odpowiedzialności gości, interwencji Policji, wymagań przeciwpożarowych czy szarej strefy, które – w naszej ocenie – wymagają dopracowania.
Dlatego liczymy na Senat. To właśnie na tym etapie jest jeszcze szansa, żeby uporządkować te przepisy i wprowadzić poprawki, dzięki którym nowe prawo będzie spójne, możliwe do stosowania i rzeczywiście rozwiąże problemy, dla których powstaje.