W prasie pojawia się wiele nieprawdziwych informacji na temat unijnego Aktu w sprawie przystępnych cenowo mieszkań (AHA), który niedawno wszedł w życie. Przeczytajcie merytoryczną analizę, żeby widzieć, co to oznacza NAPRAWDĘ dla branży STR.
Celem AHA jest wsparcie państw członkowskich i miast w rozwiązywaniu problemów związanych z przystępnością cenową i dostępnością mieszkań na obszarach znajdujących się pod największą presją.
Co to dla nas oznacza?
Komisja Europejska wymaga od Państw członkowskich udowodnienia – w razie chęci uregulowania – konieczności ingerencji w najem krótkoterminowy. Polska więc znowu (zakazami wspólnot, czy uchwałami samorządów w sprawie stref wolnych od STR) wykracza poza to czego wymaga Unia.
- Akt w sprawie przystępnych cenowo mieszkań ustanawia po raz pierwszy wspólne europejskie ramy oceny środków dotyczących mieszkalnictwa, które mają wpływ na jednolity rynek. Decyzja o tym, czy podejmować działania i jakie środki zastosować, pozostaje w gestii właściwych organów. Decyzje dotyczące polityki mieszkaniowej nadal należą do kompetencji szczebla krajowego, regionalnego i lokalnego.
- Akt ma zapewnić organom jasność prawa w przypadku podejmowania przez nie działań na obszarach znajdujących się pod presją mieszkaniową, przy jednoczesnym zapewnieniu ochrony jednolitego rynku oraz pełnym poszanowaniu zasady pomocniczości.
- Nowe przepisy mają pomóc właściwym organom w identyfikowaniu „obszarów znajdujących się pod presją mieszkaniową” przy zastosowaniu wspólnej metodyki. Jeżeli organy zdecydują się ograniczyć określone sposoby wykorzystywania lokali mieszkalnych, na przykład przeznaczanie ich na najem krótkoterminowy lub utrzymywanie jako pustostanów, będą musiały wykazać, że takie formy użytkowania przyczyniają się do lokalnej presji mieszkaniowej, oraz zapewnić, aby wszelkie środki były ukierunkowane, konieczne i proporcjonalne.
- W odniesieniu do najmu krótkoterminowego wszelkie środki muszą być ukierunkowane na działalność, która zmniejsza zasób mieszkań dostępnych do długoterminowego użytkowania, zwłaszcza gdy skala, częstotliwość lub komercyjny charakter takiej działalności zwiększają presję na rynek mieszkaniowy. Przed wprowadzeniem ograniczeń organy będą również musiały wykazać, że działalność w zakresie najmu krótkoterminowego przez co najmniej trzy lata wywierała znaczący negatywny wpływ na przystępność cenową lub dostępność mieszkań oraz że mniej restrykcyjne środki nie byłyby równie skuteczne. Organy będą zobowiązane do stosowania i egzekwowania unijnego rozporządzenia dotyczącego najmu krótkoterminowego, w tym przewidzianych w nim wymogów dotyczących rejestracji oraz usuwania lub blokowania ofert niespełniających tych wymogów. Tam, gdzie będzie to możliwe, przy dokonywaniu oceny powinny także wykorzystywać dane gromadzone na podstawie tego rozporządzenia.
- Najem krótkoterminowy nie jest jedyną formą wykorzystywania lokali mieszkalnych do celów innych niż podstawowe miejsce zamieszkania, która może zwiększać presję na rynek mieszkaniowy. Organy podejmują również środki dotyczące nabywania lub wykorzystywania nieruchomości mieszkalnych, na przykład w celu rozwiązania problemów związanych z drugimi domami lub długotrwałymi pustostanami. Akt w sprawie przystępnych cenowo mieszkań zapewnia również bardziej przejrzyste ramy dla takich działań. Akt chroni pewność prawa oraz uzasadnione oczekiwania: warunki związane z nabyciem nieruchomości nie mogą mieć zastosowania z mocą wsteczną, należy przewidzieć odpowiednie rozwiązania przejściowe, a środki dotyczące długotrwałych pustostanów powinny uwzględniać uzasadnione okresy, w których lokal pozostaje niezamieszkany.
- Z punktu widzenia mieszkańców obszarów znajdujących się pod presją celem jest zapewnienie, aby środki podejmowane na poziomie lokalnym były lepiej ukierunkowane, w większym stopniu oparte na dowodach i podlegały okresowym przeglądom, a jednocześnie towarzyszyły im działania zwiększające podaż mieszkań. Inwestorzy i właściciele nieruchomości prowadzący działalność na kilku rynkach lokalnych zyskają natomiast większą jasność co do unijnych ram prawnych.
Co ważne – oprócz AHA Komisja Europejska opublikowała również zalecenie dotyczące przystępności cenowej i podaży mieszkań na obszarach znajdujących się pod presją mieszkaniową. Ma ono wspierać organy w działaniach zmierzających do zwiększenia podaży mieszkań na obszarach, gdzie potrzeby są największe, w tym poprzez przyspieszenie procedur planistycznych i wydawania pozwoleń dotyczących nowych inwestycji budowlanych, remontów i zmiany przeznaczenia budynków, a także poprzez ułatwianie inwestycji. Organy zachęca się również do koncentrowania działań zwiększających podaż mieszkań w ramach planów przyspieszenia rozwoju mieszkalnictwa.
Łącznie wniosek ustawodawczy i zalecenie mają pomóc organom w zachowaniu przystępności cenowej i dostępności mieszkań, a jednocześnie przyspieszyć zwiększanie podaży mieszkań, której potrzebuje UE. Akt stanowi jeden z elementów Europejskiego planu na rzecz przystępnych cenowo mieszkań, obok nowych zasad pomocy państwa dotyczących mieszkań w przystępnych cenach oraz Europejskiej strategii na rzecz budownictwa mieszkaniowego.
AHA zostanie teraz przekazany Parlamentowi Europejskiemu i Radzie w ramach zwykłej procedury ustawodawczej. Równolegle Komisja będzie kontynuować ścisłą współpracę z państwami członkowskimi i wszystkimi zainteresowanymi stronami przy wdrażaniu Europejskiego planu na rzecz przystępnych cenowo mieszkań.